Il contesto normativo

In data 18 novembre 2024, il Ministero dell’Interno ha emanato una circolare (n. 38138/prot. 0038138) che imponeva ai gestori di affitti brevi l’identificazione “de visu” degli ospiti e vietava l’uso di sistemi di self check‑in o key box.

Secondo tale disposizione, l’identificazione da remoto (inclusi video e caricamento di documento) non garantiva adeguata sicurezza, in conflitto con l’art. 109 TULPS, che però non prevede esplicitamente il riconoscimento fisico degli ospiti.

La decisione del TAR del Lazio (sentenza 27 maggio 2025, n. 10210)

Il TAR del Lazio, con la sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025, ha accolto il ricorso promosso dalla Federazione FARE e ha annullato la circolare ministeriale.

I motivi dell’annullamento:

  1. Contrasto con il principio di semplificazione amministrativa introdotto dal D.L. n. 201/2011, che ha ridotto gli adempimenti relativi all’identificazione e comunicazione degli ospiti.

  2. Assenza di prove che il controllo “de visu” migliori la sicurezza pubblica: il TAR ha evidenziato che l’identificazione fisica non impedisce l’accesso successivo da parte di terzi non identificati.

  3. Mancanza di motivazione adeguata: l’amministrazione non ha fornito dati concreti per giustificare l’obbligo, limitandosi a riferimenti generici a eventi internazionali o al Giubileo senza supporto statistico.

Cosa cambia per gli host

Con la sentenza del TAR, l’obbligo di identificazione fisica degli ospiti mediante check‑in tradizionale non è più valido. Gli host possono attivare il check‑in da remoto, utilizzando modalità quali:

  • videochiamata,

  • caricamento documenti digitali,

  • firma elettronica.

Restano comunque in vigore gli obblighi previste dall’art. 109 TULPS:

  • comunicazione delle generalità degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo (o entro 6 ore in caso di soggiorni inferiti a 24 ore).

Implicazioni del provvedimento

La decisione del TAR segna una svolta significativa per l’industria degli affitti brevi, tutelando la possibilità di utilizzare tecnologie digitali e semplificando la gestione operativa, soprattutto per chi pratica il self check‑in o gestisce immobili da remoto.

Le associazioni di categoria come FARE e AIGAB hanno accolto positivamente la sentenza, auspicando una regolamentazione moderna, che consenta l’identificazione digitale degli ospiti in modo sicuro e tracciabile.