Calcolare la redditività di un affitto breve: guida semplice

Affittare un immobile a breve termine può offrire rendimenti molto superiori rispetto alla locazione tradizionale — ma per farlo con consapevolezza è fondamentale misurare la redditività reale (ROI).

Cos’è il ROI e come si calcola

Il ROI (Return on Investment) rappresenta il rapporto tra il guadagno netto generato da un investimento e l’importo totale investito. Nel settore immobiliare la formula base è:

ROI (%) = (Guadagno netto annuale ÷ Investimento iniziale) × 100.
Ad esempio, se hai un appartamento acquistato più ristrutturazione per 270.000 €, con un incasso netto annuale di 35.000 €, il ROI sarà: (35.000 ÷ 270.000) × 100 = 12,96%

Quali dati considerare

Per gli affitti brevi vanno inseriti:

Entrate annuali effettive (tariffa media × occupazione)
Spese annuali: pulizie, manutenzioni, utenze, commissioni OTA, tasse •
Investimento totale: prezzo acquisto + ristrutturazione + arredo
Soltanto sottraendo le spese dalle entrate ottieni il guadagno netto.

Quale ROI considerare buono?

In Italia, un immobile in locazione tradizionale offre spesso rendimenti netti dell’ordine del 4-5%. Per gli affitti brevi, le stime internazionali suggeriscono che un rendimento netto target può essere nell’ordine del 10-25%.
Ovviamente la cifra dipende da posizione, stagione, gestione, arredo e costi operativi.

Perché questa metrica fa la differenza

Permette al proprietario o all’investitore di valutare se l’immobile “vale” davvero in affitto breve rispetto ad altre forme.
Aiuta a confrontare modelli diversi: gestione autonoma vs affidamento a property manager, location urbana vs località turistica.
Supporta decisioni concrete: acquistare, ristrutturare, cambiare modello di utilizzo.

Simulazione rapida

Immagina: acquisto + ristrutturazione = 200.000 €
Entrate annue previste (es.: ADR 120 €, occupazione 60% → 120×(365×0,6)=26.280 €)
Spese annue (pulizie + commissioni + utenze + manutenzioni) = 5.000 €
Guadagno netto = 26.280 – 5.000 = 21.280 €
ROI = (21.280 ÷ 200.000) × 100 = 10,64%

Il ruolo del property manager

Una gestione professionale migliora il risultato: tariffe dinamiche, occupazione ottimizzata, costi sotto controllo. Anche grazie a un ROI più elevato, il modello di affitti brevi può risultare più redditizio rispetto alla locazione tradizionale.

In sintesi: non basta “mettere la casa online”. Per trasformarla in un investimento davvero redditizio serve capire quanto rende realmente. Con Alcaeus, ogni immobile viene valutato, gestito e monitorato per massimizzare il ROI e garantire tranquillità al proprietario.

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